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マレーシアと日本の不動産市場の違う点

1) 時代背景: 日本の昭和45~50年、「不動産価格は上がる物」

まず日本は先進国家で経済は成熟し、社会は高齢化して人口減少が始まっています。マレーシアは所得倍増計画を掲げ2020年を目標に先進国家入りを目指す中進国です。経済は毎年5%前後で成長を続け、人口は若い人を中心に年率1.5%程度増えている若い国家です。

下記の人口ピラミッドを比べて見ますと、上記の状況を如実に物語っています。

  • マレーシアの人口ピラミッド
    マレーシアの人口ピラミッド
  • 日本の人口ピラミッド
    日本の人口ピラミッド

(出所:Population Pyramid Net)

日本のベビーブームは1947年~49年と言われますが、マレーシアの一番のベビーブームは1991年~1993年頃と言えます。人口動態的にはマレーシアは、日本から45年程遅れていると言えます。マレーシアでは今人口ボーナス現象が進行している時代です。昭和45年、50年の日本と現在のマレーシアを比較して見るとやはり色々と類似して点が以下の通り多く見付かります。

1970(昭和45年) 1975(昭和50年) 2015年(マレーシア)
人口増加率 1.18% 1.08% 1.5%
出生率 2.13 1.91 2.0
大卒初任給 3.7万円 8.4万円 7.5万円(*)
物価上昇率 7.6% 11.7% 2.1%
国家予算 8.2兆円 20.9兆円 8.2兆円(*)

*RM=30円換算
日本の1988年定期預金金利: 3.39%
マレーシアの2017年定期預金金利: 3.4%程度

特にクアラルンプール首都圏は現在700万人強の人口ですが、毎年3%程度(約20万人)増えていますので、東京の昭和40~50年代の様に高速道路と電車網が整備され、新興住宅が、人口が郊外へ郊外へと広がっています。

人口増加と所得増加が続くマレーシアでは、基本(マクロ的に)は不動産価格は上がるものと言う現状、常識が続いています。(勿論マレーシアでも不動産市場はサイクルがあるので、サイクルによる価格の上下はあります。現在ジョホールやクアラルンプールでも供給過剰で価格が下がっている地域や物件もあります)日本も昭和40~50年代は同じ状況であった筈です。まず今(平成29年)のマレーシア不動産を考えるには、平成29年の日本では無く昭和45~50年頃の日本と比較する方が適切と言えます。