現在のマレーシア不動産市場は売りか？買いか？

 「現在のマレーシア不動産市場は売りか？買いか？」

こんにちわ！最近は、数年前にマレーシア不動産を購入された方から売って欲しいと言う相談も良く受けるようになり、「果たして今のマレーシア不動産は売りの時期か？それとも買いの時期か？」良く考えて見ました。

弊社は2008年頃からマレーシア不動産を日本の皆様に紹介しておりますが、まず現在に至るまでの市場推移を纏めて見ます。

2008年～2009年）米国リーマンショックの影響で、マレーシア経済は一時的不況に突入し、この時期は不動産価格が10-20%程度下落しました。

2010年～2013年）リーマンショックのマレーシア経済への影響は余り深刻で無く、2009年以降経済はV字回復しました。2009年以降、マレーシアの開発会社は銀行と組んで様々の販売インセンテイブを市場に供給しました。開発会社による工事期間中の金利負担（DIBS）、最小の手付金（95～100%ローン）等が市場に提供され、多くの不動産投資家も市場参入し、不動産価格は急騰を始めました。

2014年～2015年）不動産価格の急騰を懸念した政府が様々な規制を導入し始めました。LTV(ローン掛け目)の低減、住宅ローン申請の厳格化、DIBSの廃止、外国人最低購入価格の増額等が次々と導入され、2014年以降不動産価格は沈静化を始めました。

更に2015年後半から原油価格が急落し、石油産出国マレーシアに取っては石油関連収入が減る事を意味し、経済減速の見通しが広がり、それらも不動産市場にはマイナスの影響を与える様になっています。

先行き不透明の中で不動産等の大きな投資は控えめ、銀行も引き続き住宅ローンの申請を厳しく審査する状況が続いており、端的にマレーシア不動産市場は現在「買い手市場」となっています。

従って日本人オーナーが今不動産を売ろうとすると、「値引きして売るか」「不利な条件で売る」事になりかねません。更に日本人オーナーから見ると円とリンギの為替の問題も出て来ています。昨年後半の原油安の中で、マレーシア　リンギは円を含めて外国通貨に対して大幅に通貨安となっています。今、慌てて安い価格で転売し、更にそれを円に転換すると更にリンギ安のデメリットも出てしまいます。

正直な所、出来る事であれば今は売却を急がないで、しばらくは賃貸に出して現在の買い手市場を乗り越えるのが良いかと思います。何処の国でも同じですが、マレーシア不動産市場にもサイクルがあり、今は下値を這う様なサイクルと思います。

但しマレーシア経済のファンダメンタルはリーマンショックの時ほどに痛んでいると言えず、2016年も4%の経済成長は達成する見通しです。人口も若い人を中心に年率2%程度で増え続けています。そんな状況下、いずれ近々マレーシア不動産市場も今の底値サイクルを脱出するかと思います。

マレーシア経済は、サービス業や製造業への多角化もかなり進んでおり、石油関連産業のみに依存した経済とは言えません。従って最近のリンギ安は行き過ぎで、何処かの時点で反転するであろうと思われます。

以上の様な状況を逆に日本の投資家（新規投資予定者）の目線で考えると、今のマレーシアは新たな投資のチャンスと言えると思います。まず価格面では、新規物件も中古物件も1年程前に比べ、かなり割安、従来の市場価格以下で購入が可能です。

更に、為替面でも2割ほど円高となっていますので、同じマレーシア不動産が円ベースで2割割安に買える状況になっています。もし米ドル資金を持っている方であれば、4割程のドル高となっている為、4割割安に購入出来る事になっています。

弊社ではその様な買い手市場のマレーシア不動産の中で、特に魅力的でお値打ちな物件を皆様に紹介するようにしております。ジョホールバルでは、プトリハーバーと言うシンガポール人や日本人に人気地域で、サザンマリーナと言うマリーナ隣接の高級物件をお勧めしております。

お勧めの理由は、１）立地が最高にも関わらず販売価格が近隣の類似物件に比べ３～４割割安、２）開発母体がシャングリラホテル系の超優良企業と政府系投資会社の合弁という事で磐石、３）マリーナ隣接、レストラン･商店街併設という事で生活に便利な物件等になっております。（物件外観は冒頭イメージを参照下さい！）

この物件の詳細は、以下のサイトも参照下さい。http://www.totalmalaysiafudosan.jp/property/?mode=b&id=263

更に詳細をお知りになりたい方は、下記弊社東京オフィスまでご気軽にご連絡下さい。

（株)コスモス･プラン　杉山又は鴻巣

東京都中央区日本橋小伝馬町14-6　水口ビル3階

電話）０３－６６６１－７６８３　Eメール）admin@cosmosplan.jp　

 

実はこの物件を紹介するセミナーを2月19日と20日に東京シャングリラホテルで開催する事にした所、定員90名に対して何と200名以上がお申し込みとなりました。今でも日本でジョホール不動産に対して関心を持つ方が多い事を痛感しました。

 

2016年2月9日

 

Cosmos Plan

社長　石原彰太郎

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