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社長コラム

今のマレーシア不動産の現実

2018年06月12日 16:05

 今のマレーシア不動産市場の現実とは?

最近、マレーシア不動産市場に関して色々な情報が飛び交っていますが、公表されているデータ等を基に出来るだけ客観的に整理して見たいと思います。更に先月起きたマレーシアの61年振りの政権交代がどう不動産市場に影響するかも考えて見たいと思います。

まず右のマレーシア政府(鑑定局)発表の不動産価格指数をご覧下さい。


まとめ(マクロ観):この表をまとめますと以下の様な内容になります。

1)2000年を100とすると2017年にはKL(クアラルンプール)は3203.2倍)、ペナンは

  280(約2.8倍)、ジョホールは195(約1.95倍)になった事を示しています。

2)同期間マレーシア人一人当たりGDP(所得)は、100から252(約2.5倍)になっています。

3)所得倍増計画を推進中のマレーシアの一人当たり所得は、2020年には2017年から更に

  25%程度増える見込みです。不動産価格の上昇傾向は当面続きそうと言えます

 

注意点と2分化市場:上記は全体的(マクロ的)内容で以下の点を注意する必要があります。

1)       上記の不動産価格指数は、多種類の不動産と価格帯全てを平均した数字で、不動産のタイプ゚や価格帯によっては、同様の傾向となっていません。マクロとミクロは同じで無いと言う事です。

2)       マレーシア人の一般庶民が無理無く購入出来る物件価格帯は、RM300,000(約840万円)~RM600,000(1,680万円)と言われています。(因みに現在マレーシアの大卒初任給は日本円で78.5万円程度です)この価格帯の物件は実需中心で殆どが価格上昇を続けています。

3)       RM1,000,000(約2,800万円)以上の物件、特にKL都心やジョホールの投資物件、では近年転売価格が1~4割下がっているものを多く見受けます。過去5年程投資物件の供給が多すぎ、それに対し賃貸市場が余り伸びておらず、投売り的な投資家も出て来ている為です。

4)       2010年~2014年頃は現地銀行が不動産融資に大変積極的で、現地人も外国人も容易にローンが組め、沢山の投資家が不動産に投資しました。所が2014年頃から不動産融資が大変厳しくなり、2015年以降投資で不動産を購入する人が急減しました。

5)       2010年~2014年頃に新築不動産を購入した投資家達が、完成後転売が難しくなり、それも投資物件の価格下落に拍車を掛けています。簡単に言うと20102014年に出来た不動産バブルが2015年頃からはじけた様相になっています。

6)       まとめますと今のマレーシア不動産市場は、RM600,000(約1,680万円)以下の実需に基づく不動産は相変わらず需要が多く価格も継続して上昇し、RM1,000,000以上の投資家中心の物件がバブル崩壊と言う状況で価格がかなり下落している、二つの別市場が出来ていると言えます。

7)       投資不動産の下落と言う点では、特にジョホールとKL都心部が目立っています。ジョホールは、イスカンダール計画の将来性に賭けた開発会社(特に中国系大手デベ)が沢山の新規物件を一気に供給した事により、深刻な供給過剰な状況になっています。KLツインタワー周辺でも似た様な状況が出て来ています。

 

政府や開発会社の対応:上記の状況に対してマレーシア政府や開発会社も幾つもの政策を出しています。

1)       マレーシア政府のRM1,000,000以上の高級物件の新規開発許可の凍結。これは昨年後半に発表され実施開始となっています。勿論RM1,000,000以上の物件を希望する中産階級以上の層はいますが、まず需要と供給をバランスさせようとしています。

2)       RM300,000-500,000Affordable Home(大衆が購入可能な不動産)を増やす為、政府が保有する土地を安く民間に渡したり、開発会社に補助金等を出す対応を初めました。

3)       住宅ローンの緩和:政府の銀行業界への指導もあり、2017年より住宅ローンが徐々に組み易くなって来ています。

4)       開発会社も3~5年前に比べて売り出し価格を低めに抑え、色々な販売インセンテイブを提供しています。また完成した物件で売れ残りの部屋がある場合、かなり大幅な値引きも提供しています。

 

今後の見通しと対応:今後の見通しと対応に関しては以下の様な内容になるかと思います。

1)       今年に入り不動産市場が底打ち初めた事を裏付ける政府発表各種データ(取引額等)が確認されています。現地不動産の専門家の間でも、今年は底打ちし、2020/2021年頃に市場が活況化するのでは無いかとの意見が多く出ています。

2)       今年59日の総選挙前は、選挙結果が出るまえ不動産等の大きな買物を控え様とした人が多くいましたが、結果はマレーシア初の政権交代、多くの国民が望む内容となった事で、今後は不動産等への投資も積極化すると思われます。特にGST(消費税、6%)の撤廃により諸物価が下がり始め、可処分所得が上昇し始めている点は注目すべきです。

3)       日本でも報道されているKLとシンガポール間の新幹線等の大型政府プロジェクトの見直しも多額の政府負債を抱えるマレーシアに取っては、現時点で必要な調整と思います。世界的に高い信頼を集めるマハテイール首相の新政権は、大胆に腐敗撲滅、財政健全化、政府効率化を進めており、数年以内にはまた大型公共投資も選択的に再開される可能性が高いと思われます。

4)       ジョホールは高級物件の供給過剰と言う状況はありますが、ジョホールの人口は全国一のスピードで増えており、シンガポール人のジョホールへの移住も今後加速すると思います。理由は、ジョホール州への国内外の投資は引き続き旺盛で、特にイスカンダール地域、製造業関係の投資が増えている、シンガポールの地下鉄のジョホール乗り入れは予定通り進んで行くと思われる。(2024年開通予定)

5)       結論的に今年はマレーシア不動産に投資するには良い時期では無いかと考えられます。理由は、①新築完成物件や中古物件を相当割安に購入出来る、②新規開発物件(プレビルド)も良い条件で購入出来る物件が多い、③今年以降は不動産市場が上向きになる可能性が高い、④円との比較でまだリンギ安(円高)の状況が続いている

6)       弊社サイトでもお値打ちの物件(緊急転売物件)をご紹介するサイトも新たに作成しましたので、そちらもご参照下さい。http://www.totalmalaysiafudosan.jp/property/?mode=urgent

7)       賃貸を考える方も多くの賃貸物件が市場に供給されている為、ジョホール、KL、ペナンでも格安に良い物件を借りる事が出来ます。賃貸物件をお探しの方も弊社サイトのお勧め賃貸物件等をご参照下さい。http://www.totalmalaysiafudosan.jp/

8)       今のマレーシア不動産は買い手市場、テナント市場と言えます。ロングステイや子供さんの留学目的でマレーシアに住む(物件を借りる)事、マレーシア不動産投資を考えている方は、このチャンスを生かされる事をお勧めします。


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